受疫情影响,很多人觉得2020不是买房的好时机。其实,关于是不是买房好时机,主要还是看接下来的房价是涨还是跌。对于,就目前来看,业内人士仍旧是婆说婆有理,公说公有理。
到底应该听谁的,每个人都有每个人的盘算。其实,判断房价的走向,业内有一个约定俗成的衡量标准,即短期看政策,中期看土地,长期看人口。关于这三点已经分析了很多次,其实作为政策性楼市,归根结底,都是要看政策面的变化。
根据国家对楼市的定调以及近期房地产市场出现的一些变化,2020年可能出现的楼市行情已经基本清晰。如果还在纠结今年是不是买房的好时机,不妨一起看一看今年可能出现的一些楼市变化,从中或许可以找到答案。
今年可能出现的3大楼市行情
第一,保护真实性购房需求。从去年年底,一直到现在,在房地产调控收紧的同时,也逐渐出现了一些宽松的现象。随着房地产市场趋于平稳,调控最严格的时期已经过去了,下一步调控政策开始更加趋于保护真实性的购房需求。可以预期,在房住不炒的定位下,未来大部分城市都将在支持首套房贷款、公积金政策以及降低人才购房门槛等方面出台措施,这既稳定了楼市,也保障了刚性需求。
第二,双向调控并存,稳房价导向不变。根据第一条的分析,从调控政策的力量上来看,未来或许会有一定的宽松,但这种宽松并不是为了刺激楼市,而是稳定房地产,满足真实性的购房需求。对此,在上个月的中央经济工作会议上,国家早已明确表态,要因城施策,稳地价、稳房价、稳预期。
因此,可以预期,针对不同城市的房价涨跌情况,今年既会有财政补贴、人才新政等措施出台,同样也会有乱象整治、调控升级等监管手段。也就是说,调控并不会“一刀切”,稳房价导向不变,这对刚需来说,显然是一大利好消息,既不用担心房价上涨给自己带来太大压力,也不用担心因为买房而亏损。
第三,资金面难言宽松,以价换量仍有可能。日前,虽然央行释放流动性8000亿,但是明确了扶持实体行业的目标,所以资金依然很难大规模进入楼市,加之国家也强调了不再把房地产作为短期刺激经济的手段,所以预计今年房地产资金面仍旧难言宽松。所以,接下来开发商要做的事情就非常简单了。现金为王的时代,开发商面临的主要任务就是通过回笼资金来盘活现金流,从而维持自己的正常运营。因此,面对不冷不热的房地产现状,通过一定的优惠措施,或者适度的折扣、降价来加快推盘节奏,去楼市库存依然是我们可以预见的态势。
根据3大行情来看,房价快速上涨的时代已经结束,今年的楼市整体呈现两个特点:一是有保有压,稳字当头;二是适度宽松,利好刚需。北京大学金融与产业发展研究中心主任冯科也明确表示:2020年,购房者会更加舒畅一点,开发商压力要大一点。既然体现房住不炒,那就要对自住进行支持,那就得出现一些放松,不管是贷款数量,还是房贷利率,购房者所获得的金融支持会大于开发商。
但是,笔者需要补充一点,楼市平稳之余,必须看到房地产市场已经出现了分化。对此,中国社科院在报告中表明,与一二线城市相比,三四线城市房价持续上涨的动能不足,随着货币化安置退出或减少,失去了政策托底,加上前期需求透支,三四线市场销售可能进一步回落,要防范市场价格下跌过快。因此,虽然2020年是一个买房的机会,但并不是什么房子都可以买,笔者给购房者提供2点建议。
给购房者的2点建议
第一,买房就是买城市的未来,人口则是重要的判断指标。城市的发展潜力决定了房产的价值,而人口多少和质量则决定了城市潜力。如果一个城市没有好的工作环境、薪资水平,相信没人愿意挤破头往里跑,长此以往,房价也就失去了重要支撑。
世界会变,人口也会变。如今城镇化进入到下半场,生育率逐渐降低,老龄化社会到来,未来人口的价值会更加的重要,这也是前后二十年,最大的一个变量。可以预期,未来哪里有人,哪里才有不动产的升值和回报。根据目前的人口流动趋势来看,大湾区、成渝、长三角等国家规划的全国19个都市圈、成熟群最具吸引力。
第二,注意观察新房和二手房市场的成交比例。在房地产快速发展的这20年时间里,我国一直处于增量市场,也就是以新房交易为主的市场。但是,随着房子越盖越多,存量市场也逐步到来。针对一个城市,如果二手房成交量连续超过新房成交量,这意味着该城市的房地产市场有供过于求的可能。
举个不太恰当的例子,如果你所在城市一天卖了15套房子,其中5套是新房,10套是二手房,这说明该城市的房地产市场已经趋于饱和,甚至供过于求,房价想要大涨就很难了。但是,如果二手房市场占比太低也不好,比如一共卖了15套房子,14套是新房,这说明市场交易流动性太低,想要转手变现就很难。因此,购房者应该注意观察新房和二手房市场的成交比例。
最后总结一下,楼市3大行情基本出现,所以对于买房子这件事,刚需可以根据经济实力按需行动,但炒房客则应该少一些头脑发热,多一些理性和冷静。不管怎么说,我们已经用一套方法赚了20年的钱,如今时过境迁,国家也已经明表明了态度,所以再指望依靠同一个方法再赚20年的钱,显然很难了,你说是不是呢?
反问一下,经济每年都有说不好的,到底谁最懂经济?房价到底意味什么?对国家的运作和发展起到多大的作用?
回归正题,经济和生活虽然不能分开,我还是认为应该分开看,买婚房主要是生活,学区房第一推荐,小学五年,交通费,交通时间都是成本,而且学区还保值。每个人的生命都是有限的,一定要节省不必要的时间。不为自己省,也要为孩子省。
刚需不比投资,自己住的涨价跌价又有多大关系,房价又不会断崖。个人预测,如果犹豫不决,等来的可能是房价的稳定多一点,房价的上涨少一点,不会跌价的。
结合个实例说一下,近日合肥有一些个例,无力还贷,法院强制拍卖房子,这个我有点看不懂,房子买了就卖不出去吗?低一点卖也卖不出?怎么会轮到拍卖?不合常理。
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