认认真真上班,随随便便地买房,是人生重大的战略错误,商铺不能买的原因如下:
✔1、现在是三代养一铺,不是一铺养三代的时代了,互连网时代电商的冲击,导致实体产业不好做,投资回报率<5%/年,都是失败的。
✔2、商铺转让的税费太高,这就造成无人接盘,全款商铺在很多小县城甚至去银行连抵押都办不了,想想如果你缺资金,商铺是既卖不了又贷不了款。相当于你的钱就被商铺押住了!
✔3、在国际标准中商业有标准的参考值0.8-1.2之间,1.2是个峰值,我们大陆应在0.8左右比较合理,在中国的城市中,香港的商业是最繁华的,而香港的人均值是多少了?2017年香港的商业人均面积是1.2平,而同期间武汉的人均商业超过2.2平,是香港2倍,商业阶段性的过剩非常严重!连大城市人均都过剩,更何况是小县城人口还过少了?除万达外,很多地方的商业均不饱合,很多业态成为炮灰!城市扩大过程,明明可以是社区商业,而开发商直接建的商业综合体!不符合事物发展区势!
✔4、从投资角度看,商铺的涨幅永远赶不上普通住宅,而且容易买卖!若你买商铺那就是战略错误!直接投资失败。记住一句话,只有大城市才有房地产,买房子只买大城市中的普通住宅。其他公寓,商铺,商住两用房通通不要碰。!
房子是拿来抵御通货膨胀的最好资产,尤其是大城市的房产(普通住宅),买房子一选国家,二选城市,三选地段!!!
记住别买商铺,商铺是坑!!
实体店铺目前面临的两个问题是:变现难、出租难。这其实是配置固定资产与流动资产的选项。
资产分析
店面是固定资产,流动性相对较差。特别是现在电商及高租金冲击下,除了优质地段的店面,普通店面的出租率比较低。而店面目前的变现能力还是比房子差,很多店面挂了半年可能都无人问津。而从升值的角度,现在的店面升值空间已经没有以前大。新开区的门面,人气可能还需要一段时间的积累,前期租金不会太高。只有等人气起来,街区热闹后,门面才会有升值的空间。
理财是流动资产,保守投资的话收益会比较低。从你个人的计算看,理财的收益是略高于目前的租金的。店面收益想超过理财收益,其实还是要靠未来的升值。
投资建议
可以先分析下家庭目前的资产结构,如果固定资产站总资产的比例超过50%,建议可以将资金用于理财,增加资产的流动性。如果固定资产的比例比较低,则可以考虑做固定投资。但目前店面并不是一个好的投资标的,可以考虑买优质地段的房子或学区房,升值空间与变现能力都会优于店面。
如果将资金用于购置房产,还有个好处是可以运用一定的杠杠。如果是三成首付,就有3.3倍的杠杆,剩下的资金依旧可以用于理财。
手里有100万,到底是应该用来买理财,还是投资商铺收租金?取决于三个方面,其一,你所在的的城市发展情况如何;其二,你个人的性格,对资金的看法;其三,资金是不是真的闲余资金,最近几年是否会用到。
首先,不管是投资住房还是商铺,都要看所在城市的发展潜力。是否有核心的产业,能带动就业,能吸引较多的外来人口。大城市、一二线城市,之所以房价、商铺等价格都持续上涨,是因为越来越多的年轻人涌入城市,而这座城市确实能提供更多的就业,更好的医疗、教育等资源。题主说自己是在县城住,打算买商铺,那真的值得深入做调查。县城一般发展慢一些,你买的商铺都租不出去,预计未来一年后能租,但是,未来还指不定怎么样,小县城扩张失败的很多。所以,你必须进行综合的评估,是佛值得买,城市是否有发展潜力。
其次,你对资金的看法,对理财的看法如何?你是想收益最大化?能不能承担风险?比如买商铺可能未来会涨,但是跌的可能性也是存在的,如果跌了,你能否承受。你的投资理财是保守型还是激进型。如果比较保守,那建议买银行理财产品,风险很小。
最后,资金情况,能拿出100万,说明资金实力很不错。但这100万未来几年准备怎么用,是孩子的教育资金吗?如果亏了,或者资金长期占用,是否会影响到你及其家人的生活。买门面商铺,如果位置不好,短期租或者卖都比较麻烦,这很可能占用你大笔的资金。商铺交易税费也高,这就让成交相对更难。 所以,100万到底买门面还是直接理财,需要结合以上几方面综合判断。
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