房价近两年上涨幅度大，商铺单价基本没涨，后面会补涨吗？首先我想澄清一下，一个城市房价如果上涨，那商铺绝对不会不上涨，因为商铺和房价的价差是固定的。当然有可能出现有价无市的情况，也有可能出现商铺涨幅远远低于住宅的涨幅，价差逐渐加大的情况，但绝对不会出现房价飙升，商铺价格一点不涨的情况。
在下，我主要分享一下，商铺会不会补涨的问题：
一、商铺供应严重大与需求。
1、一二线城市的人均商业面积超过发达国家水平。
我们先从宏观角度来看一下各大城市商业面积是否饱和。首先从商业地产角度，一个发达国家的城市人均商业面积合理范围应该在1平米左右，最高也不应该超过2平米。但根据最先的数据显示，中国一二线城市人均商业面积达到1.39平米，已经超过合理范围，个别二线城市人均商业面积甚至超过警戒线的2平米。从宏观角度来说，各大城市商业面积已经达到饱和，在人口没有飞速增加的情况下，再建设商业就是增加商业面积竞争。
2、商业特殊性导致商业虽然供大于求，但不影响未来大量供应。
各大城市商业饱和的情况下，商业物业供应依然有增无减，甚至未来随着新区的建设，商业供应量会达到峰值。这是由于商业市场特殊性决定的，一方面商业市场供大于求不一定意味着新建商业一定会衰败，新建商业一定经营不好，因为新建商业只要地理位置好，聚焦周边人群，从老的商业中心分流人群就可以成功。虽然整体上市场供大于求，但需求可以从老商业中心转移到新的商业中心，这就增强开发商投资商业的信心。另外一方面各个区域必须规划商业中心，从而缓解整个城市商业中心的压力，就算市场已经供大于求，还是必须规划大量的商业中心。
3、经济转型、租金上涨、电商冲击减少市场商业需求。
一方面中国经济处于升级转型中，实体经济处于阵痛期，居民收入以及消费受到一定的影响，另外一方面近几年房价暴涨推动房租的上涨，导致商户的租金成本成为大头，各种利润低的企业被破转型，不再租赁实体店铺或者改变经营模式。
电商的冲击也是其中最主要的原因。随着淘宝京东近十年的发展，已经彻底改变了消费者的消费习惯、很多商业消费行为都从线下转移到线上，淘宝京东的品类齐全，维修安全也导致在网上消费，只有你想不到，没有你买不到的，因此极大影响了线下商业。
二、商铺产品本身的缺陷导致价格低迷
1、新商业具有漫长养铺期、老商业面临商业中心转移风险。
商业中心经营面临巨大的风险，按照目前的商业市场平均回报率来计算，一般一个商铺回本的周期都是在20年左右，这就给商铺造成巨大风险，新的商业中心的商铺一般都需要3-5年的养铺期，老的商业中心则面对商业中心转移的风险。
因此漫长的回报周期导致商业具有较大投资风险。
2、投资门槛高、投资回报率低
商业不等同住宅物业，投资门槛较高，一方面总价远远高于住宅，另外一方面由于政策的限制，导致首付款必须达到五成，贷款周期只有十年，这就加大商业投资的资金投入。与此同时，一二线城市的商业回报率一直在较低水平徘徊4%-6%。这两种反差极大影响商业物业投资意愿。
3、商铺物业投资失败后果很严重
商业物业不等同与住宅，住宅物业无论如何投资失败，至少可以出租缓解贷款压力。商业物业由于拥有经营的特殊性，一旦商业低迷不振，就会长期空置，商业物业转手费用极高，达到转手总价的20%，如果投资失败，就面临血本无归的境遇。
综上所示：一方面商业物业供需失衡环境只会一步步恶化，另外一方面商业物业本身特殊性导致投资风险也会越来越大，因此商业物业不可能后期出现补涨的情况。
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一铺养三代的时代过去了，不夸张的说可以是三代养一铺了！
未来不好说，十年、二十年、三十年都太远啦！政策变化、经济变化、科技变化，都影响着每一个事物的发展走向！
在投资方便，目前是住宅、公寓、商铺，三种选择为主！
首选，选择投资住宅，是因为住宅面积小、首付低、出租和转手，都比较容易；
其次，选择投资公寓，公寓就属于商业产品了，但是它和商铺比起来，面积更小，首付更低；但是和住宅比起来，商用水电就高出不少生活成本，再加上首付和二手买卖都需要更多资金等等！有些人住宅限购，选择公寓产品无可厚非，毕竟大城市公寓产品有他得天独厚的优势，但是经济发展跟不上的城市投资公寓就要谨慎！
最后，投资选择商铺，有些人长时间做实体经济，而且做的生意还是电商不可完全替代的，那么自行购买商铺，可以保值，并且节省生意成本，一举两得；但是如果单纯想要投资获得收益，就比较费劲，一套商业往往面积大，单价高，投资非常大，而年租金却不会连年升高，如果不是手里特别充裕，那么回本就需要过很多年！
比如，在一个四线城市，花100万买了一套100平的门市，而年租金却不过5万一年，只靠收租，就算5年涨房租1万，回本也需要15-20年左右！这还是连续上涨，不断租的情况下！
也许未来可以做到实体经济和电商并不冲突，实体经济可能还会找到更好的出路，但是目前来看，实体经济确实不如电商！这也就是生意越来越难做，如果不能有良好的收益，商铺就失去了投资的意义，也没有人愿意花大价钱接手，毕竟二手买卖同样需要大笔手续费！
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