问题回顾：房地产市场回暖加速，今年下半年是买房好时机吗？
我是{袁哥自媒体}，自四月以来，全国房地产市场出现了成交量环比大幅上涨，同比降幅收窄，一些城市环比同比都出现增长，已经达到了去年同期水平。另外全国土地市场4月份也表现活跃，在疫情下根据有关数据统计，房地产市场回暖加速已经非常明显了，面对目前这种市场局面，一些准备购房者再次陷入了迷茫，不是疫情影响了房地产吗？不是疫情影响了购买力吗？不是疫情推迟了购买需求吗？这一系列的疑问和房地产市场回暖交织，就集中反映出一个问题，今年下半年是买房好时机吗？
针对，结合目前房地产市场情况和国家银行政策，预测下半年房产形势，然后结合城市差异，最后经过综合分析今年下半年是买房的好时机。以下就是具体的分析。
01：房地产市场的现状分析
（1）4月全国住房成交量
根据国家统计局数据显示，2020年1-4月份，商品房销售面积为33973万平米，同比下降了19.3%，但降幅相对于1-3月份而言收窄了7.0个百分点。
其中，住宅销售面积的下滑仍然较大，为18.7%。办公楼销售面积下降了32.0%，商业营业用房销售面积下降了29.1%。从金额上来看，2020年1-4月份，商品房销售额为31863亿元，下降了18.6%，降幅相比较1-3月份收窄了6.1个百分点。
从以上数据可以看出，疫情下，全国房地产的成交量环比大幅增长，与2019年同比仍有大幅下降，尤其是住房下降幅度最大，几乎是下降了三成，这是值得特别注意的，这说明虽然房产回暖，只是和前三个月相比，但是从成交量看。与去年相比还是有很大差距，离真正回暖，还需要用时间恢复和佐证。
（2）4月全国住房成交价格分析
国家统计局发布2020年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。统计显示，4月份，70大中城市中有50城新房价格环比上涨，唐山、南京涨幅1.8%领跑。
4月环比各线城市新房和二手房比较分析：4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。其中，北京下降0.3%，上海上涨0.6%，广州和深圳持平。二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.6个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.4%，涨幅比上月均扩大0.2个百分点。35个三线城市因受价格水平较低等因素影响，新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，高于一二线城市；二手住宅销售价格较为稳定，环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。
4月同比各线城市新房和二手房价格比较分析：一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.9%，二手住宅销售价格同比上涨3.0%，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.6%和2.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.3个百分点，均连续12个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.1%和2.4%，涨幅比上月分别回落0.2和0.4个百分点。
从各线城市价格环比和同比得出以下结论
a：:无论一二线城市还是三四线城市新建住房同比价格大多是上涨趋势。
b：:各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同或略有扩大，各线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅持续回落。
c:一二线城市和三四线城市的价格上涨幅度是不同的，环比总体上是微涨。一线0.2%。二线0.5%，三线0.6%。
d:无论各线，二手房市场也出现了变化，虽然都处于微涨的状态，但是涨幅都再回落。
同时还有一个特别注意截至2020年4月末，商品房待售面积为52255万平米，也就是库存面积
02：国家和银行的政策分析
（1）国家调控政策，支持鼓励各地政府恢复经济和房地产市场，但是仍然坚持“房住不炒”，各地的限购政策也不会放松。
（2）银行宽松的货币政策仍然会继续，但是不会对房地产“大水漫灌”，严控违规资金流入房地产的同时，对于房贷利率还会进一步下调。
这是国家调控政策的主线及银行货币政策的主线，对于房地产的恢复予以支持的同时，既要防止房价大涨，也要防止大跌，平稳发展为主。
03：预测房地产下半年的市场
（1）；开发商为销售业绩，也为了去库存，加大推盘量和加大优惠。
（2）：二手房市场挂牌量仍将持续继续增加
（3）：居民的购买力和购买预期有恢复，但是不可能恢复到去年。
因此下半年房地产，总体上成交量环比增加，同比下降，房价整体上微涨或微跌趋势，并且趋于稳定，但是对于房价前期上涨过快，库存增加的一些二线和三四线城市，会出现房价下行和分化。
04：结论：下半年是买房的好时机
从以上分析可以看出，全国房地产住房成交数量虽然有回暖，但是与去年相比，减少了近30%，而且库存大幅增加，虽然有国家及地方政府的政策支持，也包括银行的宽松的货币政策。但是疫情的影响巨大，尤其是购买力下降，和购房需求下降。这需要时间恢复。
因此下半年的房地产市场，是恢复（包括经济和房地产）阶段，也是修复阶段，同时也是去库存及房地产的加大优惠的阶段，对于三四线城市更是如此，当然也是房地产市场相对稳定的阶段，疫情下房价相对优惠的阶段，结论也就是下半年是买房的时机。尤其是针对一二线城市刚需购房者，是一个上车的机会。同时三四线城市的房价，在库存和失去房价上涨动力的情况下，降价和优惠也将会出现，对于三四线城市的购房者也将迎来购买时机。
所以对于准备购房者，现在就可以准备了，努力工作，努力攒钱，争取利用好这次时机上车。但是同时也需要注意的几个问题：
（1）下半年适合买房，也需要根据城市变化，选择下半年合适的时机
（2）下半年适合买房，也需要结合自身情况，量力而行，以需要为主，而不是抄底。
（3）在下半年对于前期房价已经大幅下降的一二线城市，宜早不宜迟。而对于三四线城市宜迟不宜早。
（4）结合城市实际，结合自身情况和需要最重要。
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受疫情影响2020年房价走势如何，会不会像2003年非典之后出台政策救市呢？我们来做个对比：
1、当年和现在的经济体量不同，2003年中国一季度GDP的增长速度是11%，二季度回落到9%，次年一季度恢复到11%，非典疫情整体并没有影响中国经济整体趋势。2020年中国GDP总量水平已达到100万亿，整体的抗风险能力和当年完全不可同日耳语，疫情只是短期的抑制了消费需求，
2、房地产市场所处的发展阶段不同，而如今房地产企业可以借助线上售楼处、VR看房、中介一对一服务等营销方式，
虽然目前各房企纷纷降价促销，开发商很可能降价卖房，但窗口期不会很长，一旦疫情结束，极可能会出台宏观经济方面的政策，那么2020年的后半年房地产企业预测可能会大幅度反弹，所以有机会的话还是尽早出手。
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