这是个好问题。本质上,我们需要精算一下,影响投资回报的几个因素:第一个是租金。装修过的房子,租金当然比毛坯房要高,可能也更好租;第二个是售价。装修好的房子,卖相也好,可能可以卖到更高的价格,或者能更快卖掉。但是也要衡量装修的成本,再和装修的收益进行比较,计算回报率到底怎样。
租房装修
为了出租的装修,意味着这套房子是长期持有的,大多数情况下,适度的装修还是有必要的。但是,一定要结合产品类型和意向租客群体,来决定花多少钱装修。
比如:郊区的4房,每平米的租金单价不会高,那就没有必要装修的很高档。通常家具会简配,甚至有的连衣橱都不配,管线不走暗线,厨卫吊顶也不做,内墙乳胶漆都不用,地面用最廉价的纸地板。这类出租房源面向的租客群体是年轻、收入有限、在市区上班却只租得起郊区的小白领或者在本地打工、做快递、外卖、司机、施工等社会工种的流动人口群体,完全不会为任何附加值买单,所以装修预算要精简到最低,工期要缩短到最短。而市区的1房或2房,就可以装的比较精细,租给高收入的人群,实现附加值。有些相当高单价的区域,甚至可以配备地暖、净水等高档设备。这类租客本身也会比较爱惜房子,装修的折旧会相对慢些。对于这类市区的房子,需要根据板块、产业、房型等要素,精准定位好目标客户群体,进行有针对性的装修。具体到装修材料的选择,完全没有必要采用一线大牌的产品。无论是最开始的水电改造,还是瓷砖地板,以及家具家电的选择,都要遵循经济实用的原则,买成熟的二线品牌就可以了。通常我们都会使用入门级的型号,具备简单、大方的外观和高性价比。
卖房装修
卖房装修的最高境界,是羚羊挂角、无迹可寻,完全一比一模仿自住装修的观感,不但不能让意向买家看出来“这是专门为了卖房特意做的装修”,还要让意向买家觉得“这套房子一天都没有住过人”。如果能同时做到这两点,不愁房子卖不出高价。
我看过很多为卖房打造的装修,俗称“凤变冰”,虽然观感非常赏心悦目,但是刻意为之的痕迹是在太明显了。比如:床单会铺的很整齐,上面放上四个大枕头和两个小抱枕,写字台上再放上一盆假花、一个相框,餐桌上桌布叠成菱形,刀叉餐盘摆放的整整齐齐,墙上到处都是挂画,茶几下铺好绒毯,当然,还有造型千篇一律的廉价吊灯和配饰。这种风格的装修,在几年前还是比较吃的开的,可是,今时今日的市场上,这种模式的装修实在是多如牛毛,时不时就能看见一套,甚至偶尔一个板块会有好几套这样的房子。买家总是看这样的房子,心里难免会犯嘀咕:这做的也太假了,套路感也太明显了,我有那么好忽悠吗?
卖房装修之我的建议
如果一套房子很急卖,需要抓住市场的行情实际,比如春节刚过的那一段小阳春,那么把东西搬空,保留基本的家具家电,甚至维持近似的毛坯状态。实在坏了的地方要么搬走,能快速修复的就赶紧修复,然后认真做一下保洁,就可以挂牌卖了。
如果有时间进行细致的准备工作,那么对于总价不高的小房子,只要把硬装扎扎实实地做好,达到类似开发商精装修交付标准,即配备热水器、暖风机、厨房橱柜、台盆龙头、抽油烟机、灶台等基础的厨卫装置,就可以了。家具家电和窗帘之类的其他软装其实是可以不配的,这样反而会显得房子比较大,空间感好。全屋风格可以选择淡暖色调,这是最百搭的,受众最广,绝大部分买家都看的中。
对于高总价的大房子,特别是高单价的区域,可以考虑精装,家具家电全配。风格上可以考虑现代简约,基本上所有买家都不会排斥这种风格。但是请注意,千万不要配置上面提到的那些软装配饰,这样就能给买家留下这样一个印象,就是“这套房子确实是房东买来自己住的,只是出于种种原因,现在不得不卖,这些装修都相当于送给我,我可能捡了个便宜”,而不是浓浓的套路感。
总之,就是装修风格和细节需要匹配房子的市场定位,并且装修工程不能影响卖房的最佳时机。
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