2020年买房好吗?房地产未来趋势

以下文章来源于地产总裁内参，作者潘永堂

2016到2018年，是房企高歌猛进的“光辉岁月”。

2019年，是地产全面进入“降温”长周期的一年，也有人说，2019年是房企处处碰壁最厉害的一年。

战略收缩，降杠杆、回归地产主业，多元收敛、投资更谨慎、组织合并与裁员，回归产品服务，强化销售……

同时，因为真缺钱，2019也是所有房企认识到“现金为王”最深刻的一年，销售乏力与融资收紧并举，回款、回款、回款，成为房企一整年的“内心呐喊”！

2019年，还有几天就结束了。

尽管所有房企都在拼搏最后几天，但关于明天、关于2020年，关于房地产格局与趋势，将会是何种模样？

结合诸多房企大佬预测、证券金融机构研判，老潘总结出《2020年中国房地产走势的8大预测》。

预测一

房地产“量跌价稳”是大概率事件

当初很多专家预测2018年是中国房地产天花板的巅峰，结果2019年又打脸了。

即使迎来史上调控最密集、最严峻的2019年，2019年销售额突破“16万亿”、超过2018年之顶，又是大概率事件。

所以，地产人莫轻言行业到顶，尤其在中国一个GDP中高速增长，13亿人口大国、城镇化才59%的国度，现阶段对总量到顶的预判，还是要慎重。

2020年如何了？目前比较主流的看法是，2020年是楼市“量跌价稳”的一年。

整体而言，2020年房地产销售总量会维持在15万亿到16万亿左右，正如某地产大佬强调，16万亿的市场预计会维持好几年。

在具体销售额构成上，目前更多人认为2020年销售面积会在正负5%波动，但房价在调控下会整体保持稳定。

比如标普预计，2020年全年全国商品住宅销售额增速将放缓至0%-5%，主要靠基本面较好的城市的稳健住房需求支撑。

中金的预测更加精准，即2020年房地产销售整体仍将保持平稳，预计全国销售面积同比下跌4%、销售金额同比增长1%。

其中一二线城市销售面积走平，三四线城市虽趋势向下，但不会大幅失速。

预测二

政策不会大松，但小松可期

房地产是政策市，2019年整体楼市政策有2大特征：

其一，整体不会大松，但小松可期待，因城施策的局部松是合理的；

其二，2018年731开始的房地产政策是 “未松先紧”，而之后的房地产调控虽然整体加紧了，但仍处于“松紧对冲”的格局。

比如2018年上半年火爆、下半年冰冷，2019年上半年火爆小阳春几个月，2019年下半年寒冷……其实一直是松紧对冲。政策并没有100%的紧，全面的紧。

多家券商预计，2020年房地产行业政策大幅放松的可能性较小。

而房企2019年调整也很厉害，破产、裁员、地王之痛，现金流之殇，销售去化大幅度下降，2020年房地产调控，已经没有必要再加码，从严的必要性。

其三，政策房住不炒一直是态度坚决。

楼市自2018年7月之后低迷1年半后，2020年也不敢大松，否则被压抑的需求，或者客观存在的投资需求，会迅速反攻。

道理很简单，房价在短期内大幅上涨肯定会迎来更严格调控，又会迎来房价的下跌，从2019年连续一些城市被警告谈话就可见一斑。

如此看来，房地产政策在2020年即没有从严必要，也莫要有大松的期待。

从更长期看，2018年731开启的一连串调控，总结下来核心是四点：

其一，房价不能涨；

其二，钱不能流到房地产；

其三，房地产不作为经济短期刺激的工具；

其四，限价将是一个长期行为。

预测三

“几家欢喜、多家愁”的格局

整体格局来看，今天中国房地产仍然在“房企分化，集中度加剧”的通道中。

政策宽松期对行业、对大小房企都是普遍利好，政策收紧期优质房企优势得到强化，小房企可能是生死问题，行业集中度提升速度更快。

核心逻辑是，行情差的时候，中小房企获取土地、获取资源、获取人才与供应商博弈等能力都会拉下太多，比如银行的贷款门槛和白名单会收紧很多，这个时候催生的大中小分化程度可能更深刻。

从明年的政策、市场的走势来看，2020年是“几家欢喜多家愁”的格局。

哪些房企会欢喜了？

那些战略上坚持“有质量、可持续的增长”的房企，他们在资源价值、扩张能力、安全防御性都做得比较均好，在弱市下反而更加凸显自己的优势。

哪些房企会愁？

一则是以前靠财务杠杆驱动、负债较高、地王项目过多、产品力功底比较弱的大中型房企，比如库存有问题，土地储备布局不对，拿地贵了，这样的中型房企或许是能否活着的问题了。

二则大多数中小房企融资成本高，销售去化低和去化周期延长，2020年很不乐观。

太平洋证券房地产组分析师徐超就表示，行业集中度提升将从“春秋”阶段演进至“战国”阶段。大型房企的兼并对象将从微型房企，向资金链紧张的百强房企的部分项目转变。

他认为，融资优势明显、具有独特拿地优势、开发品质极高的房企将在这个过程中“杀出重围”。

预测四

TOP10/30集中度

将由29%/51%提高至32%/57%

头部企业集中度会在2020年继续加强，究竟会到达什么样的程度？

中金预测TOP10市占率最终可达40-50%，目前在30%左右，未来头部10强5年销售额平均可实现10%以上年化增长。

分梯队来看，中金预计2020年TOP10强集中度将由当前29%提升至31%，30强集中度由51%提高至57%，并且平均可实现15%销售额增长(利润率稳、权益比升)。

从中金数据看，30强依旧处于较高增速，10强房企规模体量过大，增速在逐步下降。

预测五

2020是融资能力大考年

2014-2016年的放水导致中国负债太高，2018-2020年是还债高峰期。

事实上，即将到来的2020年，融资压力巨大的房企，如何“找钱”来应对即将到来的还款期，将是其未来2020年面临的首要“功课”。

债务即将到期而再融资能力有限、实力较弱的开发商，面临的风险正在上升。

事实上，房企融资难或是长期性的。无论是千亿房企还是中小房企，当下更重要的是降低企业的财务风险，这是首要的。

利润低点没事，但现金流一旦断流就是生死问题，因此，融资能力将成为房企能否长久发展的主要因素。

逻辑也很简单，现在融资成本越来越高，房企利润率又在下降，最终开发商都在给金融机构打工，对融资能力的综合解决方案，是每家房企的必修课。

正如最近很多土地都是央企国企拿到，一个重要的差异就是——央企国企融资成本都在3-5%左右，而上市民营房企多在8-10%以上，更不用说中小民营房企了。

预测六

房地产结构性风险变大

房地产的问题不是单维度数据问题，而是结构性问题，结构性问题的突破，才是房地产行业更加健康、可持续的关键。

比如有研究机构就提醒，房地产投资结构失衡是个严峻的问题。

今年2月份一直持续到现在，西部地区房地产开发投资增速远远高于东部区域，反而从人口结构性来看，东部区域人口比例远高于西部区域人口。

那么问题就来了，一边存在过度投资可能供应过剩的风险，一边存在投资放缓可能供应不足形成房价上涨的压力。

尤其对于东部地区的热点城市，保持其房地产投资合理增长，才能缓解其房价上涨的压力。

同样，地产大佬强调，现在市场最大的问题是把风险挤压到了低线城市。

前一轮去库存基本把一二三线的库存去没了，但2016年10月份限价政策，限制的是一二线和强三线城市，现在这些城市基本没什么库存，但需求比较大，导致二手房价格倒挂，新项目基本不存在风险。

但四五线城市需求相对没有那么强劲，销售压力会非常大，风险也大。

结构性风险最大的问题是，房企过于单一布局某个区域或者有限区域，就很有可能带来业绩的波动。

预测七

未来“4类房企”会很危险

2020年哪些房企会很危险？关于风控维度，中指院给出一个系统的测算结果。

目前80%的上市房企处于安全的风险范围之内，整体风险可控；

同时，销售额在三千亿级规模以上的企业具有较强的抗风险能力；

不同阵营的企业，主要面临的风险点不尽相同，主要风险在于区域环境、土地储备、资本结构、融资能力等方面。

2020年乃至未来，中指院也提醒四类房企将面临较大风险：

第一类，高价地占比过高，存在回款及资金隐患的房企；

第二类，融资能力不足的小型房企；

第三类，布局过度集中、三四线占比过高的房企(尤其区域型房企)；

第四类，存在产品错配、品质不稳等问题导致品牌力下降的房企。

预测八

房企综合竞争力“提升年”

未来房企的竞争都是体系的竞争，单纯的一招一式已经解决不了问题。

2020年是房企综合竞争力“提升年”。

比如龙湖、碧桂园等，在过去2、3年都在战略上陆续提出跨周期的综合能力打造。

高质量发展几乎是所有30强房企都在强调的战略口号和行动。而行情越是不好，老潘相信这种高质量、健康发展会被重视度越高。

事实上，从发展模式来看，房企已经过了黑马辈出的时代，天时地利人和的窗口期从2018年到2020年不具备了。

未来房企想继续中速增长，核心靠清晰的战略、产品的差异化、强运营效率，即整体综合竞争力的PK和较量。

作者：潘永堂；来源：地产总裁内参

2020年我认为是个买房的好时机！

我们知道从前几年开始全国就掀起了新一轮的楼市调控，截止目前已经持续了3年多的时间，而我们所收到的效果也是很明显的，现在一二线城市的房价基本上不涨了，即便是前几年房价如日中天的三四线城市现在也面临着大概率的降温，去年下半年已经有不少专家预计今年的房价走势大概率是稳定或下跌，特别是三四线城市今年的房价即将下跌。

而今年年初的时候遭遇了这个事情，现在房地产市场就更不好卖了，看看现在的开发商都开始通过直播去卖房了，更多的还是拉拢用户缴纳定金，这样从一定程度上可以缓解他们的资金压力，就比方说最近某开发商开始了75折购房的优惠，并在一定期限内可以无理由的退房，这些信号都在预示着开发商今年去库存的压力很大！

而从刚需者的角度来说，这是一个优惠的大好时机，现在开发商面临着很大的销售压力，因为他们对资金流要求很高，他们可能还欠着银行贷款需要还，而钱从哪里来呢？肯定是通过卖房获得，如果房价还咬着不降，那么卖房的频率肯定没有那么高，但如果降价后那么买房的人就会很多了，毕竟谁不想买便宜点的房子。

今年对于开发商来说压力很大，现在如果能够获得客户卖出房子，那么即便是赚不到最多的钱，但至少可以让自己活的更久一点，毕竟现在对于他们来说就是看谁活的更久一点，这两年一些实力不雄厚的开发商将会被淘汰，而那些资历雄厚的开发商通过降价卖房就可以获取一定的现金流，为未来发展打下良好的基础！