这么大一个话题其实对于我们这些小人物来说不适合讨论。但身在其中又从自己的观点也做下自己的讲述。从1998年房产商品化以来房屋一路高歌猛进，一周期形势看只有短暂的下调后又直线上升，直到今年才开始回落。七折八折到处的开发商都在出货。很多人认为这和08年类似。等待黑暗后的爆发。也有很多人不这么认为。那么我们究竟应该从什么方面去看看。从哪些角度分析呢？今天站在个人的角度。和从业这么多年的角度来说下我的一些方法！
首先来说过去20年中国房产的一个过程。1998年房屋开始商品化。在2000年前的两年里整体的商品化进程还是没有太多变化。直到2000后中国大城市正式进入商品化过程。房价也在肉眼可见地不断上涨。直到2008年亚洲金融危机，才开始下浮。这也是个人认为的第一阶段。这个阶段的购房以自用居家为主。这个时间段的购房还是理性的大多以居住为目的少部分投资属性。2008年到2015年房地产在不断地基建完善下开始进入成熟区。一部分具有前瞻眼光的人在这期间进入房产市场，这使得房产属性发生了变化。从居住消耗品变成了具有投资属性的资产。这期间很多房产也从08年的价格变成了过去的1倍或数倍。很多人也在在这期间看到别人购房获利而逐渐关注了解房产。第三阶段也就是房产市场的非理智期。15年年度到2019年开发商不断建房，客户不断买入。投资客增多，交易量不断上升，价格不断上涨。购房者心态趋于疯狂。经济环境大好，城市规划。基建配套的配合下。房价不断地创造新高。那中山这座城市为例百分60的客户为投资属性的客户。2019年年度疫情，到2020年5月。因为隔离政策。房产降温。2020年下半年房产市场进入了他最后的疯狂。又创新高。2021年回归理智。这份理智来源于政府，银行，经济条件。
这是我对于这些年房产市场的一个个人描述。我们可以看到房子从住变成了投资品，那后期是否会回归于它本来的属性消耗性商品呢！个人角度认为答案一定是是！那我们从什么角度来证明这个结论。
价格上涨的原因是供需关系决定的。商品少。购买者多。价格上涨是趋势。如我有100瓶水。有500个购买水的人。必然发生的就是价格上涨。如果有有能力在这时卖了2瓶水或者更多。我就可以加价出售给更多的为够得人群。和黄牛类似。价格就是价格不断升高。但当出售水的商家不断生成水。增加到500-1000瓶了呢。当然这里有人有很多瓶水，所有这个时间段的还是会有很多没有买到水的人购买。但已经比只有100瓶水时购买者减少。100瓶时水的出售价格假设为1元购得。到手出售价为2-3元价格。后期造水商人价格上调至2元-3元。黄牛价格也在提高。在不断地生成下。真正需求的购水者不断减少。而到手者逐渐增多。很多人手里有2-3瓶的时候。结果也就显而易见了。很多人说中国人口众多。不愁没人买。但购房主力70-80-90现在大多已经进入稳定期。00后10后的人口又有多少。中国正在进入老龄化阶段。生育的减少。也决定了将来消费主力的减少。
当然很多人会说现在的通货膨胀这么严重。请明白我说的房产会变成消耗品，而不是说他未来价钱会去到怎样，但请大家理解一点08年基础工资给500的地方还是有很多的。现在是否还有很多呢，简单举例现在我够得100万的房产。而且每年还上涨了百分之4到5.五年后，我是否盈利。但是否定的。根据近20年的货币情况。国内每年的通货率为6.8-6.9。按一百万算。同在五年后的同等价值在当时价值90万左右。那他还是投资品还是消耗品呢。记住前提是还没有计算国家房产税务未来的增收情况。
消耗品的前提是什么。当然是越旧。他的价值就在同等物品的价值中价格越低。记住我说的不同等物品。不是说所有。因为一定有人会说深圳的房子和惠州的房子比较。现在房产大多为电梯高层。一般超过20层，电梯最优状态大概是15年。外观状态大概是10年-15年。可以换可以修缮。但你是否喜欢修过的车呢。或者同等你是否愿意用同样的价格去购买呢。这是显而易见的。
中国房产如同多米诺骨牌。一个倒下可以瞬间崩塌。同样政府能做的是把这个速度放缓放慢。让它对于社会的冲击减小。人们逐渐适应。就如同当年的那句房住不炒一样。慢慢深入人心。慢慢接受这些。
先换个角度来看，现在合肥的房价虚高吗？有水分吗？如果没有水分，那风险就较小，水分较大，那房价跌的可能性就大。
其实想买合肥房子的人，别光盯着合肥房市，合肥因为市区常住人口就512万人，你没看错，不信的自己搜一下，官媒发布的数据，四县加巢湖市各有近百万人口。可以没事看下深圳房市的情况，深圳常住人口2000万人左右，而且人群的购买力更高，炒房客的花样更多。之前还有炒房客叫嚣着，深圳房价20万一平米不是梦，结果一个二手房指导价就给深圳房价指导跌了。
合肥现在只是少数学区房出了二手房指导价，还不是更严格的全市二手房指导价，或者拿到房产证后4年才能转手卖，给流动性锁住。我个人的结论，合肥目前的房价里面，有20%-30%的水分。现在表面出来的情况就是二手房交易量变慢，二手房慢慢的越来越难卖，捂盘的新楼盘开始抢跑上市。最近肥西新开盘的某楼盘给中介高回扣，全城中介都激动坏了，卖一套房子赚几万块钱佣金，还不疯了。其实肥西一没限购，二没限售，二手房指导价更是没影的事情，肥西这是提前给二十年后的房价一步涨到位了，肥西新楼盘水分就更大，说50%的水分都不为高。
所以我个人建议，你现在想在合肥买房，是为了什么？你急着结婚，孩子急着读书，耽误不起时间你就买。如果你是想买房等价格涨了，转卖割别人韭菜，现在的情况和炒股差不多，你惦记人家的涨幅，人家惦记你的本金，别折了老本。
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