房产投资，其实最重要的是投资回报率的问题，济南作为山东的首府，投资和发展前景乐观，但还是要提前调研清楚，多走走。
不管商铺还是买房，都不是简单的把钱投进去，而要综合考虑各种影响因素。
个人认为，国家出台多重政策维稳房产市场，指着房子像以前那样大涨可能不太现实，但人都要吃喝拉撒，消费水平只能越来越高，目前阶段投资商铺应该更有发展潜力，房子不涨，租金也会涨，商铺比普通出租涨率更高。近几年，投资商铺比较火，大多数楼盘在设计的时候都会有商铺，配套设施也让楼盘更容易出手，生活更便利。
原因如下：
一是租金回报率
一般资金收回的时间在8-15年收回成本，10年内最佳，如果15年以上那就不用考虑了。租金的年回报率也要达到6%以上才行。
二是要看商铺的具体情况
商铺重点要看位置以及户型，如果位置佳，人流量大的位置，那就重点考虑投资。还有户型，比如深度，宽度，高度等都是重点考虑的，这些因素都影响着出租价格。
最后建议选择那些面积比较大的商铺，超过50平米的的投资价值最佳，在那些人流量和地段好的地方，大户型商铺增值空间更大。
首先，你的80到100万是房款总预算还是只是首付预算？
如果是总预算，按照济南目前的房价，无论是买住宅还是商铺选择性都很小。住宅只能选择二手老小区的，这种的除非凑巧，后期拆迁，不然升值空间不大，最多收个租金，另外也占用了你一个购房的名额。商铺这个价格只能买到托管的房源，而托管听起来挺好，但也是一个坑。谁也不能保证后期的经营效果。
如果是首付预算，那住宅选择性就会大很多，当然也牵扯到你是首套二套。像这种的你可以选择那种性价比高的，即有学校，交通方便，商业，医院等商业公共配套完善的，这种后期升值可能性，升值空间比其他的都要高很多。同理，商铺的选择性也会大很多。但依然要更多的考察。商铺选择有一定的风险，好的商铺可以一铺养三代，反之有可能三代养一铺。
另外商铺较住宅有一个区别在于，不受住宅限价等政策的影响。商铺的价格和租金情况，更多的依靠周边消费人群和商业氛围。同样不占用住宅的购房资格。
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