大家好，我是勇谈。随着国内疫情转换为预防“境外输入”风险，国内不少行业（尤其是外贸）受到的冲击尤其明显。疫情影响同样对于国际资本流入国内有影响这是必然，而外资作为房地产行业一个资本来源渠道受到一定影响也是必然，不过说句实话极其有限。借此机会简单谈谈我的观察。
境外疫情带来的直接影响就是国际资本的流入受到影响，但外资所占比重真的有限
房地产企业利用外资的比例始终不高，因此受到外资影响也比较有限
图上所示是2008-2018年房企利用外资金额走势图，可以看到整体外资金额都在持续降低，2018年这个金额降到了不到108亿；需要跟大家分享的是，2018年房企实际到位资金为165962.89亿元。也就是说外资比例占据房企实际到位资金比例仅仅0.06%，就算是历史最高时期的2010年不过才1.08%；以上的数据都表明了一个问题“房企的主要资金来源还是国内，外资比例很低”。这也是跟外资企业从来对房地产不感兴趣有关系。
不仅仅是房地产企业利用外资的比例不高，房地产开发企业外商直接投资金额也不高
图上所示是2008-2016年我国房地产开发企业外商直接投资走势图，可以看到外商投资金额从2014年后就直线减少，到2016年这个投资金额只有132.53亿元。跟随者外商投资金额持续降低的是，外商投资的房地产企业数量也在急剧减少，根据数据显示外商投资房地产开发企业个数已经从2008年最高的2364家降低为2018年的1155家（2019年会更低），这些数据都说明了一个道理“外资一直在逃离我国房地产行业”。
国内房地产行业的主要业务和资金来源都是在国内，只要国内市场恢复正常，房企受到的影响极其有限
国内房企主要业务和资金来源都在国内，这点毋庸置疑
一般来说房企的资金主要来源分为：国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等这几个部分。可以看到除去自筹资金外其余资金基本都是在国内获得，其主要获取资金的通道就是贷款和购房者的定金和预收款。跟大家分享一组2018年公布的数据，2018年房企实际到位资金165962.89亿元，其中国内贷款金额达到25229亿元，定金及预收款55418.17亿元，个人按揭23705.89亿元；基本上这三项资金来源占据了实际到位资金比例62.9%，而这些资金都是来自于国内。从房地产开发的业务来看，国内房企业务几乎都在国内，2019年我国商品房销售面积高达171558万平方米；而且这个速度还在稳定增长中。因此，国内房地产行业受到国际资本影响极其有限。
国内市场逐步恢复正常是必然，房地产市场已经开始快速复苏，这点从不少城市开始涨价就可以看出来
首先是疫情期间真正的购房需求没有减少，甚至有一定程度的堆积。尤其对于刚需来说，未来的居住和子女教育问题还是必须依附于房产的本质没有改变。只要国内城镇化发展的路子没有改变，那么房地产行业还是有较长一段时间的发展的。甚至对于疫情不严重的地区，出现了不少房企4月份开始涨价（或取消购房优惠）的情况。
国内房地产市场唯一需要注意的是“部分区域二手房价格抛售带来的些许影响”。因为此次疫情导致的影响对于外贸等行业极其明显，东部和南部地区从事外贸的人开始不得不“卖房求生”，这些区域的二手房抛售会不会降低大家继续买房的兴趣？这个倒是值得关注。不过在之前的一篇文章中我应该提到过“抛售带来的影响仅仅是对于二手房市场，新房市场影响微乎其微”。
综上，随着境外疫情输入风险的持续增加，只要国内疫情不再发生，市场逐步恢复正常自然包括房地产等行业在内都会逐步恢复。本身对于国际资本依赖度有限的房企，也很难受到国际资本的影响。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
2020疫情影响房价吗
1、疫情对于房价的影响应该是肉眼可见的，多地几乎没有房产交易，众多房企在疫情期间承受的损失较大。很多开发商无法开展正常的销售活动，售楼部不开门，包括开盘等销售活动也没办法正常开展。购房者也不出门，只能通过网络的形式与购房者沟通。因此开发商当前的销售压力和资金周转方面的压力还是很大的。
2、房企售楼处和房产中介也纷纷关门谢客，城市甚至关闭了商品房和存量房网签系统，暂停房地产交易。房企销售业绩和房价短期内肯定是会受波及的，有数据显示，2020年春节假期期间，杭州、济南、廊坊、南京等十余个城市的二手房成交量均为0。
3、一旦疫情过去，就会逐渐地恢复正常运作，但为了销售积累的库存，开发商和二手房的房东大概率会降价优惠吸引购房者买房，这样房价会在疫情过去一段时间内下降。直到降价后购房热情被点燃，在大量需求下，房价才会重新上涨。
4、现在各行业一定承受上受到疫情的影响，经济的增长速度也有所放低。未来贷款利率还可能会下调，这样购房者的贷款成本也将降低。所以只要疫情得到控制，楼市尽快恢复生产秩序。今年的房价就不会受到太大的影响。甚至还有可能受到政策的影响推动而持续上涨。
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